قانون الزام به ثبت اموال غیرمنقول،
پایان رهاشدگی بازار مسکن؟
نیازگاه: هفت چالش مرسوم بازار مسکن که در نتیجه تاریک بودن فضای معاملات و خلأ قانونی ایجاد می شد، می تواند بوسیله قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بطور محسوسی کاهش پیدا کند.
به گزارش نیازگاه به نقل از ایسنا، یک ظرفیت قانونی تحت عنوان «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، تهدیدهای التهاب زا در بازار مسکن را می کاهد. مطابق این قانون که حدود ۹ سال بین مجلس و شورای نگهبان بررسی و نهایتاً ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید تمامی معاملات املاک و اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
قانون مذکور می تواند پایانی بر قولنامه های دستی باشد که همچون دعواهای معمول بین افراد بود و به تعدد پرونده ها در قوه قضاییه می انجامید. فروش مال غیر، فروش ملک به چند نفر، چالش بر سر نحوه پرداخت ثمن معامله، گران فروشی، کدفروشی برخی بنگاه های املاک، دخالت در افزایش قیمت منطقه ای مسکن و دریافت کمیسیون بالاتر از تعرفه، قسمتی از چالش هایی است که با قانون الزام می تواند کاهش پیدا کند. البته قانون گذار مدت زمان و پیش بینی های لازم را برای دوره گذار درنظر گرفته است.
با پروسه تدریجی که در این قانون دیده شده ظرف یک تا دو سال آینده اعتبار اسناد عادی کاهش پیدا کرده و در نهایت از بین می رود و اعتبار اسناد رسمی بیشتر می شود.
در حال حاضر سامانه کاتب در امتداد قانون الزام به وجود آمده است. آن طور که کیانوش گودرزی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گوید از سوم تیرماه امسال تمام اسناد بصورت پیش نویس در سامانه کاتب ثبت می شود. موارد مربوط به پیش از آن روال عادی خودرا طی می کند و نهایتاً به سامانه کاتب متصل می شود. کار حقوقی روی اسناد عادی توسط مشاوران املاک انجام و ثبت در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد.
برمبنای ماده ۱۰ این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون سامانه ای را با عنوان ساماندهی اسناد غیر رسمی جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین مالکیت منافع بالاتر از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول و مستندات مربوط به آنکه پیش از راه اندازی سامانه مذکور به وجود آمده و فاقد سند رسمی هستند ایجاد نماید.
مدعیان مذکور موظفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضائی یا هر امر قانونی لازم دیگر بمنظور گرفتن سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند.
هم اکنون سامانه کاتب در امتداد قانون الزام به وجود آمده است. آن طور که کیانوش گودرزی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گوید از سوم تیرماه امسال تمام اسناد بصورت پیش نویس در سامانه کاتب ثبت می شود. موارد مربوط به پیش از آن روال عادی خودرا طی می کند و نهایتاً به سامانه کاتب متصل می شود. کار حقوقی روی اسناد عادی توسط مشاوران املاک انجام و ثبت در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد.
آماری که مرداد امسال ارائه شد نشان داده است متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسیده است. بازار مسکن طی سالهای اخیر تحت تأثیر متغیرهای بیرونی و درونی و تورم های لجام گسیخته قرار گرفته و این مساله سبب شده تا به اذعان مسئولان، مدت زمان خانه دار شدن به بالای ۷۰ سال برسد. برخی کارشناسان معتقدند در نتیجه ی کاهش ساخت و ساز، نبود پایه های مالیاتی، عدم تناسب قیمت مسکن با وام های پرداختی، تملک واحدهای مسکونی توسط بانک ها، بنگاه داری و دخالت برخی ارگان ها و دستگاههای دولتی در بازار مسکن و عدم ساماندهی مشاوران املاک، بازار مسکن را به یک بازار تقریباً رها تبدیل گشته است.
واضح است که اصلاح تمامی موارد مذکور به عزم حاکمیت و مردم بستگی دارد و کنترل تعدادی از آنها در حیطه قانون الزام نمی گنجد. برخی از این اصلاحات باید بوسیله قانون مالیات خانه های خالی، مالیات بر سوداگری مسکن و قانون ساماندهی صورت گیرد.
با اینحال یک نماینده مجلس، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول را انقلابی ترین قانون مجلس یازدهم می داند. بگفته اقبال شاکری، قانون مذکور موجب ساماندهی اسناد، مالکیت ها و شفافیت در معاملات می شود و از ضرر مردم جلوگیری خواهدنمود.
قراردادهای فاقد کد رهگیری که گاهی از طرف مشاوران املاک بدون مجوز و متخلف منعقد می شد با راه اندازی سامانه کاتب ذیل قانون الزام، بی اعتبار خواهد شد. بااینکه اتحادیه املاک بوسیله بازرسان خود تلاش می کند تا تخلفات بازار مسکن را کنترل کند اما در نتیجه معاملات اسناد عادی، قراردادهای فاقد کد رهگیری و معضل کدفروشی که گاهی صورت می گیرد تخلفاتی همچون فروش یک ملک به چند نفر، دریافت کمیسیون بالاتر از تعرفه و سایر معضلات مرسوم در بازار مسکن شکل می گرفت.
مطابق قانون الزام، فقط مشاوران املاک دارای پروانه کسب بوسیله سامانه نوین اصناف می توانند مبادرت به ثبت قرارداد پیش نویس کنند. بدین سبب دسترسی واحدهای بدون پروانه برای ثبت قرارداد مسدود می شود. در نتیجه ی این اقدام، مسئولیت پذیری مشاوران املاک نیز افزایش خواهد یافت و تعداد واحدهای صنفی بدون مجوز کاسته می شود.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته است: از شروع سال ۱۴۰۲ تا کنون ۲۵۰۳ واحد بدون مجوز فاقد پروانه کسب شناسایی شده که مخل کار جامعه و مخل فعالیت مشاوران املاک هستند. امسال نیز حدود ۱۰۰۰ مشاوران املاک بدون پروانه شناسایی شده است.
بگفته گودرزی، در سایت اتحادیه املاک، درگاهی به وجود آمده و افراد بدون نیاز به معرفی خود می توانند واحد صنفی بدون پروانه را اعلام کنند تا واحد بازرسی اتحادیه ظرف ۲۴ ساعت برای انجام اقدامات لازم در محل حضور پیدا کند.
حق الزحمه مشاوران املاک تهران در قراردادهای خرید و فروش ۲۵ صدم درصد قیمت ملک مورد نظر از هریک از طرفین معامله است. در قراردادهای اجاره نیز یک چهارم مبلغ اجاره ماهانه توسط هریک از متعاملین باید به عنوان کمیسیون به مشاور املاک پرداخت گردد.
در سالهای اخیر همیشه دو بهتان متوجه مشاوران املاک بود. اول اینکه به علت وابستگی تعرفه به قیمت مسکن عنوان می شد که مشاوران املاک در بالا بردن قیمت نقش دارند. از طرفی گزارش هایی منتشر می شد بر اساس اینکه مشاوران املاک بالاتر از تعرفه مجاز مبادرت به دریافت کمیسیون می کنند. در مواردی بنگاه ها تا یک درصد از طرفین معامله، حق الزحمه دریافت می کردند.
اما مطابق قانون الزام مقرر است ضریبی از ارزش معاملاتی به عنوان حق الزحمه دریافت شود. با اجرای این بخش از قانون، وابستگی قیمت ملک مورد معامله با کمیسیون مشاوران املاک قطع می شود. البته قصد قانون گذار این نبوده که حق الزحمه مشاوران املاک را پایین بیاورد بلکه نحوه دریافت مقرر است تغییر کند. هم اکنون اتحادیه املاک با سازمان ثبت و وزارت صمت رایزنی هایی را انجام داده تا ضریب ها به شکلی باشد که تعرفه از آن چه اکنون است کمتر نباشد.
ابوالفضل نوروزی ـ مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز می گوید: یکی از معضلات در حوزه‌ی شفافیت بازار مسکن، فروش مال غیر است. قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول به شفافیت تاکید دارد و بر طبق این قانون، سازمان ثبت باید دسترسی رایگان هر سکوی خدماتی را برای مردم و بنگاه ها بوجود آورد که کارهای ملکی شان را با قراردادهای استاندارد انجام دهند.
بر این اساس وزارت راه و شهرسازی سامانه «خودنویس» را به وجود آورده که متعاملین می توانند بدون مراجعه به مشاوران املاک بصورت رایگان مبادرت به ثبت قراردادهای خرید و فروش و اجاره مسکن کنند. اواخر شهریور امسال نیز سه سرویس جدید شامل بررسی اهلیت، تصدیق سند و جلسه مجازی به سامانه خودنویس اضافه گردید.
حذف مشاوران املاک در سامانه خودنویس به اختلاف نظر بین اتحادیه املاک و وزارت راه و شهرسازی انجامیده است. بنابراین مشاوران املاک در همکاری با وزارت صمت و سازمان ثبت اسناد به سامانه «کاتب» سوق پیدا کردند و اختلاف نظر آنها با وزارت راه هنوز رفع نشده است. مشاوران املاک معتقدند باید مساله انعقاد قرارداد توسط افراد فاقد مجوز حل شود و برای تحقق این مساله نیاز است تا اصلاحاتی در قانون جهش تولید و تامین مسکن صورت گیرد.
صرف نظر از این اختلاف نظر، قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول علاوه بر ثمراتی که در افزایش شفافیت و کاهش تخلفات ناشی از معاملات غیررسمی دارد می تواند به ساماندهی بازار مسکن کمک نماید.
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب