فروش متری مسکن، بحران های بازار مسکن را تشدید می کند
به گزارش نیازگاه، فروش متری و واحدهای 25 متری به جای حل بحران های حوزه مسکن، امکان دارد وضعیت این صنعت را تشدید کند و بازار را با چالش های جدیدی مواجه کند.
به گزارش نیازگاه به نقل از مهر، بازار خرید و فروش مسکن طی چند سال قبل تورم بی سابقه ای را پشت سر گذاشته و الان مردم نه فقط قدرتی برای خرید خانه ندارند، بلکه تامین هزینه های مربوط به اجاره بها نیز هر روز برای آنها مشکل تر می شود.
اما مشکلات امروزی مسکن ناشی از ترک فعل هایی است که توسط مدیران در دهه های اخیر انجام شده است؛ بعبارت دیگر، زمانیکه دولت ها در بازه زمانی سکان داری خود، به وظیفه تامین و عرضه مسکن که نیاز اساسی کشور متعهد نمی شوند، علاوه بر این که مشکلات جدی رخ می دهد، معضلات قبلی بازار مسکن را نسبت به گذشته شدیدتر می شود.
زمانی که که مساله تامین مسکن مورد نیاز طی ۴ الی ۸ سال از عملکرد دولت ها به مرور زمان حل نشود، این مشکلات به دولت های بعدی منتقل خواهد شد؛ بدین ترتیب علاوه بر چالش های جدید، انباشت مشکلات دولت های پیشین نیز شرایط را پیچیده تر می کند
استان تهران جمعیت زیادی دارد که این شاخص در کنار افزایش تورم این شهر را تبدیل به گران ترین شهر کشور کرده و وجود تقاضای زیاد برای مسکن، سبب ایجاد شگردهای زیادی برای ساخت آپارتمان همچون ساخت «واحدهای ۲۵ متری» و «فروش متری» مسکن شده است.
«مسکن ۲۵ متری»، پاسخگوی نیاز اساسی مسکن کشور نیست
رشاد ایلاتی، کارشناس مسکن در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به این که ساخت مسکن ۲۵ متری سبب گرانی مسکن می شود، اظهار داشت: برمبنای قوانین و استاندارها برای هر یک نفر ۳۰ تا ۳۵ متر فضا جهت زندگی درنظر گرفته شده، بنا بر این یک واحد مناسب برای شروع زندگی یک زوج، ۶۰ تا ۷۰ متر است؛ بدین ترتیب ساخت این واحدهای کوچک مقیاس دردی از کمبود مسکن کشور، دوا نمی نماید.
وی درباب این که متولی طرح «واحدهای ۲۵ متری» با ادعای آنکه با عرضه این واحدها، قیمت مسکن در بازار به تعادل می رسد، اضافه کرد: اگر از نظر اقتصادی بخواهیم به این واحدها در بازار مسکن نگاه نماییم به هر مقدار که زمین خردتر شود، قیمت آن نیز بیشتر می شود؛ بنا بر این به هر مقدار خانه کوچک تر باشد، گران تر هم می شود، برای اینکه زمین یا خانه کوچک مقیاس تقاضای مازاد در بازار به وجود می آورد.
ایلاتی اضافه کرد: باتوجه به موارد ذکر شده، دولت نباید اجازه دهد تا زمین کم تر از میزان تقاضا خردتر و خانه کوچک تر شود، طرح واحدهای ۲۵ متری نه فقط مشکلی را حل نمی کند، بلکه حتی مطرح کردن این مساله در رسانه ها، خانه را نیز در بازار گران تر می کند. همین طور اگر حالا وضع بازار مسکن را با ۳۰ سال قبل قیاس نماییم، متوجه خواهیم شد که میانگین مقیاس خانه از ۱۶۰ متر به ۸۰ متر کاهش داشته که همین دلیل یکی از عوامل جدی برای گرانی خانه است.
وی اضافه کرد: درباب مسایل حوزه مسکن باید نسبت به تمام زوایای موجود اشراف داشت تا بتوان بهترین راهکار ممکن را ارائه نمود. دولت باید با اتخاذ تدابیری از تولیدکنندگان مسکن و انبوه سازان حمایت کند، برخلاف تصور عموم و عامه، عده ای گمان می کنند، رکود در بازار مسکن کارگشا است و فروشنده باید قیمت ملک خودرا پایین تر از نرخ استاندارد به فروش برساند اما رکود در بازار مسکن به زیان اقتصاد داخلی ماست و دولت باید با بوجودآوردن بسته های تشویقی در حوزه بازار مسکن، برای تولیدکنندگان صنف مسکن انگیزه بوجود آورد.
ایلاتی با اعلان اینکه آمار مستأجران بدون مسکن در کشور بالا است، اظهار داشت: روش های گوناگونی برای ساخت مسکن در کشور وجود دارد که طرح ساخت واحدهای ۲۵ متری یکی از آنها است اما نکته قابل توجه اینجاست که مسکن های ۲۵ متری نمی تواند متناسب با روحیه و فرهنگ مردم ایران باشد، برای اینکه از نظر مسایل شرعی - دینی و اسلامی - ایرانی نیز تطابق ندارد.
خانه یا قوطی های ۲۵ متری؟
به گزارش نیازگاه به نقل از مهر، ساخت و عرضه ۲۵ متری در بازار مسکن برای افراد مجرد، دانشجویان، یا زوج های جوانی که در شهرهای بزرگ سکونت دارند، می تواند چاره ای موقت باشد، البته قیمت پایین تر نسبت به واحدهای بزرگ تر، بدین سبب دسترسی برای طبقات ضعیف تر امکان پذیرتر است، همین طور فشار تقاضا در بازار اجاره مسکن کاهش پیدا می کند.
گفتنی است، برخلاف کشورهای پیشرفته که واحدهای کوچک در بافت شهری مجهز به امکانات شهری مناسب ساخته می شوند، در ایران زیرساخت های لازم مانند حمل و نقل عمومی، فضاهای عمومی و خدمات شهری به طور معمول برای این طرح ها تامین نمی گردد.
بر اساس این گزارش، طرح ساخت واحدهای ۲۵ متری برخلاف قانون شهرسازی ایران است، زیرا حداقل متراژ قانونی واحد مسکونی در طرح های شهری ۳۵ مترمربع درنظر گرفته شده است. همین طور از طرف دیگر واحدهای کوچک در طولانی مدت می توانند سبب کاهش کیفیت زندگی و افزایش لطمه های اجتماعی شوند.
نکته حائز اهمیت اینجاست که اهمیت و اجرای قانون «جوانی جمعیت» و تشویق خانوار برای افزایش تعداد فرزندان در کشورمان مهم می باشد، بدین سبب اگر این واحدهای کوچک متراژ در بازار مسکن باب شود، این قانون بر زمین خواهد ماند؛ برای اینکه هرچه متراژ واحدهای مسکونی رو به کاهش حرکت نماید خانوار و افراد انگیزه ای به تشکیل خانواده و توسعه جمعیت کشور نخواهند داشت.
فروش «متری مسکن» تهدیدی جدی برای آینده بازار ملک
به گزارش نیازگاه به نقل از مهر، موضوع ورود مسکن به بورس و فروش آن بصورت متری در سالیان اخیر بارها عنوان شد اما هیچ وقت این اتفاق به عاقبت نرسید. طبق این طرح افراد می توانند بصورت متری و برمبنای توان پرداخت مسکن تهیه کنند. بحث فروش متری مسکن در حقیقت یک ابزار چند وجهی است، این عمل یک مکانیزم برای تامین نقدینگی پروژه های عمرانی است و از یک سو باتوجه به شرایط تورمی اقتصاد ارزش پول ملی مردم را حفظ می نماید اما مسئله اینجا است که آیا این تکنیک منجر به کاهش قیمت مسکن خواهد شد؟
طرح فروش متری مسکن در بورس، طی سالیان اخیر مدنظر سازمان بورس، شورای عالی بورس، وزارت راه و شهرسازی و… بوده است و حتی ساز و کار اجرائی آن در مقاطعی تهیه شد اما شکل اجرائی آن بصورت جدی گرفته نشده است. این طرح از سال ۱۳۹۹ مطرح شده و بورس مسکن نیز می تواند ارزش سرمایه مردم را برابر تورم حفظ کند اما بطور قطع تغییری در سیر نزولی مسکن در بازار شاهد نخواهیم بود. از طرف دیگر سال ۱۳۹۹ موضوع بورس مسکن تحت عنوان صندوق های زمین و ساختمان عنوان شد که به سبب یک مشکل بخشنامه ای، سال ها متوقف بود. اصلاح بخشنامه در کمیسیون تخصصی دولت انجام شد اما به عاقبت نرسید.
فروش متری مسکن؛ راهکاری ناکارآمد برای خانه دار شدن؟
یکی از مهم ترین چالش های فروش متری مسکن در بورس، ابهام در مالکیت غائی واحدهای مسکونی است، چونکه خرید متری به مفهوم دریافت قطعی یک واحد مسکونی در آینده نیست و در عمل، بیشتر شبیه یک سرمایه گذاری در بازار مسکن شمرده می شود. علاوه بر این، روند صعودی قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان را تحت تأثیر قرار داده است. به عنوان مثال، فردی که در سال اول دو مترمربع از یک واحد را خریداری نموده، ممکنست در سالیان بعد به سبب افزایش شدید قیمت مسکن، توانایی خرید باقی متراژ را نداشته باشد.
با توجه به این چالش ها، کارشناسان معتقدند که فروش متری مسکن، به تنهایی راه حل مؤثری برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد نیست و تنها زمانی می تواند اثرگذار باشد که دولت با کنترل تورم، افزایش عرضه مسکن و ارائه تسهیلات مناسب، زیرساخت های لازم را برای اجرای مؤثر این طرح فراهم آورد.
فروش متری مسکن با روش جدید از سال ۱۴۰۴
همچنین، محسن علیزاده رییس شرکت سرمایه گذاری مسکن در نشست خبری با اصحاب رسانه از فروش متری مسکن با روش های نوین از امسال آگاهی داد و اظهار داشت: با روش های جدید مالی مانند فروش متری و توکنایز کردن، ساخت و ساز مسکن را تسهیل خواهیم کرد.
وی اضافه کرد: موضوع فروش متری مدت ها است که دنبال می شود و ما بنا داریم در پروژه های شرکت سرمایه گذاری مسکن از این تکنیک استفاده نمائیم. ایراد فقهی فروش متری که از طرف شورای فقهی بورس گرفته شده بود برطرف شده و راه اندازی فروش متری در دستور کار قرار گرفته است.
خطرات فروش متری مسکن؛ یک معضل جدی در انتظار سرمایه گذاران
در ادامه، داوود بیگی نژاد نایب رییس اتحادیه املاک در گفتگو با خبرنگار مهر با اشاره به فروش متری مسکن به سبب کاهش قدرت خرید عموم مستأجران اظهار داشت: هم اکنون بازار مسکن با مشکلات جدی مواجه است؛ یکی از عناوینی که اخیراً به شدت در این بازار مطرح شده، متری فروشی است. کاهش قدرت خرید مردم و افزایش هزینه های ساخت سبب شده که تعدادی از فعالان بازار مسکن به این تکنیک روی آورند. متاسفانه در وضعیت فعلی، فروش متری به یکی از ابزارهایی تبدیل گشته که تعدادی از افراد و شرکتها برای جذب سرمایه های خرد مردم از آن استفاده می نمایند.
وی اضافه کرد: طبق قانون، پیش فروش ها باید تحت نظارت و با مجوزهای مشخص انجام شوند، اما متاسفانه در عمل نظارت کافی بر این روند وجود ندارد. در این شرایط، خطرات زیادی برای سرمایه گذاران خرد به وجود می آید. در خیلی از موارد، پلت فرم های غیررسمی و دفاتر مشاوره املاک بدون مجوزهای لازم مبادرت به ثبت قراردادهای پیش فروش می کنند، که این خود می تواند تبعات جدی در آینده داشته باشد.
بیگی نژاد با اشاره به تبعات فروش متری مسکن اشاره کرد: در بعضی از پروژه ها، یک واحد مسکونی به چند نفر بصورت پیش فروش فروخته می شود که این مساله می تواند موجب ایجاد مشکلات حقوقی، قانونی و اجتماعی گسترده ای شود. در چنین شرایطی، نه فقط سرمایه های مردم تهدید می شود، بلکه در آینده مشکلات عدیده ای برای آنهایی که وارد این روند شده اند، ایجاد خواهد شد.
نایب رییس اتحادیه املاک اضافه کرد: بازار مسکن بازهم در رکود تورمی قرار دارد و این روند انگار تا انتهای سال ادامه یابد. با توجه به این که قدرت خرید مردم کاهش یافته، خیلی از خریداران ترجیح می دهند از روش هایی مانند پیش فروش ها برای ورود به بازار مسکن بهره گیرند. این در حالیست که پیش بینی می شود این روند در طولانی مدت به بحران های جدی در بازار مسکن تبدیل گردد و مشکلات زیادی را برای سرمایه گذاران خرد به همراه آورد.
وی در آخر تاکید کرد: در نهایت، نظارت و شفافیت در فرآیندهای پیش فروش و متری فروشی ضرورت دارد. باید از بروز هرگونه مشکلات قانونی و اقتصادی برای مردم جلوگیری شود و سیستم های نظارتی بطور جدی وارد عمل شوند.
فروش «متری مسکن» کلاهبرداری است
همچنین، حسین جنتی مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران با اعلان اینکه فروش متری مسکن نوع جدید کلاهبرداری است، اظهار داشت: کلاهبرداران در عرصه فروش مسکن از هر شگردی بمنظور سوء استفاده از شهروندان استفاده می نمایند. این در حالیست که در سالیان ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ فقط ۲۵ هزار مورد پیش فروش مسکن کلاهبرداری شده است.
وی اشاره کرد: بحث فروش متری مسکن بطورکامل برخلاف قانون است و هرکس به اسم سکوهای فروش متری مسکن درحال پیش فروش است، بطور قطع قصد کلاهبرداری از مردم را دارد.
راه حل های ناکافی برای روبرو شدن با بحران مسکن
به گزارش نیازگاه به نقل از مهر، اجرای طرح «مسکن ۲۵ متری» و «فروش متری» هر دو واکنشی به کاهش قدرت خرید مردم هستند، اما هیچ کدام چاره ای پایدار برای بحران مسکن محسوب نمی شوند، بدین سبب ساخت واحدهای ۲۵ متری، بااینکه می تواند برای افرادی مثل دانشجویان یا زوج های جوان چاره ای موقت باشد، اما در طولانی مدت موجب افزایش قیمت مسکن و کاهش کیفیت زندگی خواهد شد. از طرف دیگر، فروش متری مسکن که بصورت یک راه حل برای خانه دار شدن افراد کم درآمد مطرح شده، در حقیقت یک ابزار سرمایه گذاری است و موجب می شود قیمت مسکن بازهم رو به صعود باشد.
کارشناسان حوزه مسکن تاکید دارند که دولت باید با اتخاذ تدابیر ویژه همچون پشتیبانی از تولیدکنندگان مسکن، کنترل تورم و افزایش عرضه مسکن، این بحران را حل کند. خصوصاً این که فروش متری مسکن، در وضعیت فعلی، به یک تهدید برای سرمایه گذاران خرد تبدیل گشته و ممکنست به کلاهبرداری های گسترده ای منجر شود.
منبع: نیازگاه
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)
تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب